Chi ha paura di Marinalonga? 4 – La moltiplicazione del cemento

Abbiamo visto, sino a questo punto, come un tratto di costa carinese un tempo in uso come pascolo e prospicente il Golfo di Carini, con fondali profondi e caratterizzato da correnti marine che ne tengono limpide le acque, sia stato trasformato in una enorme colata di cemento più o meno legalizzato, con curiose “celerità” amministrative e con sotterfugi legali degni del celebre dottor azzecca-garbugli di manzoniana memoria.

Nel 1970, mentre erano in costruzione i villini della lottizzazione di Marinalonga, assistiamo ad una evoluzione della strategia edificatoria, anche in questo caso tra le prime in Italia. Vediamo come…

A questi link le puntate precedenti: prima puntata, seconda puntata,  terza puntata

Dai documenti consultati sino ad oggi, e sono centinaia, si evince come Marinalonga sia stata il primo test di lottizzazione della fascia costiera con una parvenza di legalità, una esportazione di quanto accaduto a Palermo durante le amministrazioni Lima e Ciancimino, che non fa altro che amplificare al massimo, della speculazione, quanto fatto dai loro predecessori.

Ma a Marinalonga riescono ad osare di più. Ondiamo con ordine.

Quando nel marzo del 1964 i Longo presentano la richiesta di lottizzazione per realizzare 62 villini, elencano le particelle facenti parti dell’area di 68.112 mq. del Foglio 2. Sono le Particelle n°: 6, 24, 25, 28, 30, 31, 36, 160, 161.

Lottizzazione che viene in seguito “regolarizzata” ai sensi della L. 765/67 con l’atto d’obbligo predisposto del prof. Virga.

Il progetto per un villaggio turistico alberghiero

Nel Maggio 1970 i fratelli Longo presentano una nuova istanza al Comune di Carini per la realizzazione di un “villaggio turistico alberghiero” in un loro appezzamento di terreno al Foglio 2 e delimitato dalle Particelle: 6, 24, 25, 30, 31, 160.

Come sempre tutto si svolge in tempi record ed il 3 giugno 1970 il sindaco Finazzo rilascia il Nulla Osta per l’esecuzione dei lavori edili.

La struttura alberghiera sarà costituita da 59 bungalows per un totale di 503 posti letto, ristorante, piscina, servizi per gli ospiti (lavanderia, stireria, negozi di vendita, saloncini per convegni, night…).

Per la sua realizzazione i fratelli Longo, ai sensi del D.P.R. 1523/1967 per gli interventi nel Mezzogiorno, il 10 giugno 1970 presentano istanza di finanziamento all’Ente Provinciale del Turismo, presieduto dal barone Guido Calafati di Canalotti, che già il giorno 8 settembre, in aggiornamento della precedente riunione del 28 agosto, delibera la concessione di un mutuo a tasso agevolato di 264.000.000 di lire per un importo dei lavori dichiarato di 1.764.084.000 di lire.

Nella richiesta presentata all’Ente Provinciale del Turismo, si specifica che la realizzazione dei bungalows è propedeutica alla realizzazione di un più esteso villaggio turistico, comprensivo anche di ville e porto turistico.

Un villaggio: “decisamente utile ed opportuno”.

Nella valutazione dell’Ente è riportato: “Tale realizzazione, pertanto, anche per la funzione che il nuovo impianto potrà assolvere in rapporto alla dotazione ricettiva esistente in Carini (un solo albergo di terza categoria con 58 posti letto) ed alle previsioni di sviluppo della località, provvista com’è di notevoli risorse naturali e paesaggistico-panoramiche da sfruttare e valorizzare, deve considerarsi decisamente utile ed opportuno”.

(costo di un appartamento a Palermo, circa 2.000.000 di lire, il che porta il costo di realizzazione di 1 singolo bungalow a 25.000.000 di lire circa)

I Longo tra il 1971 ed il 1972 presentano varianti al progetto, che vengono regolarmente approvate dal Comune, anche se nel frattempo il Sindaco Finazzo invia una nota al Provveditorato alle Opere Pubbliche specificando che il progetto del villaggio turistico dista 8 km dal perimetro del centro urbano e che: “il Comune di Carini non ha ancora adottato il Piano Regolatore Generale ne il Regolamento Edilizio con annesso Programma di Fabbricazione”.

Dalle carte consultate, dalla lettura dei vari documenti e da quanto accaduto negli anni successivi, si evidenziano alcune incongruenze che nessuno negli uffici comunali ha saputo chiarirci.

Com’è possibile che sia stata rilasciata una nuova licenza edilizia per la realizzazione di un “villaggio turistico alberghiero” nelle medesime particelle destinate alla lottizzazione per civile abitazione? Nello specifico le particelle 6, 24, 25, 30, 31 e 160?

Tra i documenti non abbiamo riscontrato alcuna variante alla licenza originaria. Quindi com’è possibile che sia stato realizzato il progetto del “villaggio turistico alberghiero”?

Tornando alla lottizzazione originale, ai 62 villini da realizzare. Troviamo tra i documenti consultati un elenco, con cartografia allegata, frutto di un lavoro di ricerca e riscontro fatto dai tecnici del Comune. Vengono elencati i 62 villini, con tanto di numero del lotto, il numero di licenza edilizia ed il riscontro se il villino è dotato di certificato di abitabilità.

I 62 villini di Marinalonga diventano 45

Il problema è che, se andate a Marinalonga, i villini realizzati sono soltanto 45. Che fine hanno fatto gli altri 17?

E perché nell’elenco realizzato dai tecnici del Comune invece trovano riscontro 62 villini con tanto di certificato di abitabilità?

Gli unici lotti dove non sono stati realizzati i villini previsti sono quelli dove è stata rilasciata la licenza per il “villaggio turistico alberghiero”.

Al posto dei 17 villini viene realizzata la struttura alberghiera, strutturata come una serie di miniappartamenti definiti “bungalows” per un totale di 59 e che occupano le particelle 24, 25d (una porzione della vecchia 25 che comprendeva quasi tutte le opere primarie) e 160. Quindi una ulteriore variazione rispetto alla licenza di costruzione, che comprendeva pure le particelle 6, 30 e 31.

Nel dicembre del 1971 iniziano i lavori di costruzione su una superficie di 9.400 mq circa di una struttura di 2.850 mq.

Intanto il Comune di Carini, a quel tempo, ancora privo di un uno strumento urbanistico di pianificazione territoriale, continua a rilasciare licenze edilizie.

Dai fratelli Longo a “Marinalonga SpA” e “Falconara SpA”

Il 15/03/1973, mentre la struttura è in costruzione, viene ceduta alla Marinalonga SpA costituita qualche mese prima che, come abbiamo scritto precedentemente, nel maggio del 1974 rileverà pure la proprietà della lottizzazione, ad eccezione delle strade e di tutte le opere di urbanizzazione che rimarranno in capo all’altra società costituita per l’occasione, la Falconara SpA.

I lavori vengono completati nel marzo del 1974 e l’1 giugno 1974 il Sindaco Giovanni Finazzo, decaduto dalla carica 2 giorni prima ma facente funzioni, rilascia il certificato di agibilità e abitabilità.

Nell’aprile del 1975 l’Assessorato al Turismo della Regione, ufficio per il credito turistico alberghiero, chiede al Comune di Carini di fornire notizie in merito al progetto del complesso turistico alberghiero Marinalonga.

Si chiede, nello specifico:

• Sulla base di quale normativa sia stata rilasciata la licenza;
• Se il Comune sia in possesso di strumento urbanistico operante o in itinere;
• Quali siano i limiti di edificabilità previsti;
• Quale sia la validità e la data di decadenza della licenza;
• Se i lavori siano stati iniziati entro i termini…

In Comune di Carini con il Piano Regolatore in itinere…

Il 24 luglio 1975 il sindaco pro tempore di Carini, avv. Giuseppe Cusumano, risponde alla nota nella quale dichiara e certifica che:

• La licenza edilizia per la costruzione del complesso alberghiero segnato all’oggetto è stata rilasciata in conformità dell’art. 17 della L. 765/1967;
• Il Comune è in possesso di P.R.G. in itinere.
• I limiti della edificabilità consentiti sono in ragione di 1/3

Il citato art. 17 della L. 765/67 dispone i limiti di edificabilità; perciò, è curiosa la dichiarazione sottoscritta dal sindaco che “il Comune è in possesso di P.R.G. in itinere”, quindi non vigente ma solo previsto, come a giustificare il nullaosta per la costruzione del villaggio turistico alberghiero con i limiti di 1/3, consentiti solo in presenza di PRG o Piani di Costruzione.

Verosimilmente l’Assessorato a Turismo, grazie alla dichiarazione del sindaco Cusumano, liquida totalmente il finanziamento agevolato e l’albergo può iniziare l’attività.

Il villaggio turistico alberghiero è già fallito

Nel luglio 1979 la Marinalonga SpA comincia a far sottoscrivere dei contratti preliminari di vendita per i bungalows. Pare che la struttura alberghiera non vada come nelle aspettative e quindi si cerca di recuperare l’investimento.

La nuova struttura alberghiera “decisamente utile e opportuna”, che doveva espandersi con ville e porto turistico, è già in fallimento.

Con l’assistenza del notaio Marcello Orlando, vengono stipulati i preliminari dove si specifica che gli “appartamentini” sono gravati da un mutuo ipotecario del Credito Alberghiero e Turistico. E che in virtù di ciò sono stati trascritti patti proibitivi e limitativi compreso il vincolo di destinazione alberghiera.

Abbiamo recuperato uno di questi preliminari. Nel contratto si fa riferimento che l’unità immobiliare al momento ha destinazione alberghiera ed è gravata da un mutuo. Nel caso non fosse possibile modificarne la destinazione d’uso entro 1 anno, è possibile rescindere dal contratto (con la restituzione dell’anticipo senza interessi) oppure procedere con il rogito come “frazione di complesso alberghiero”.

L’appartamentino è individuato nella Particella 24 del Foglio di mappa 2 del Catasto Terreni, mentre tutto il resto della struttura insiste sulle particelle 24 – 25D – 160. Particella n° 24 che quindi include tutta la struttura alberghiera e non solo la porzione di circa 50 mq dell’appartamentino.

Gli appartamentini non hanno acqua potabile, hanno il pozzo di smaltimento delle acque nere (pozzo nero a dispersione) in comune e la fornitura di energia elettrica, così come per l’acqua, avviene attraverso un unico contatore comune.

L’acconto per la stipula del preliminare di vendita è di lire 13.000.000, la superficie dell’appartamentino poco meno di 50 mq. Lo stipendio medio di un dipendente era circa 400.00 al mese.

Promesse da… speculatori

Vi è poi trascritta una clausola importante: “… al complesso immobiliare si accede attraverso le attuali strade di penetrazione di proprietà della “Falconara SpA”… – … Nell’atto pubblico di trasferimento sarà anche prevista la facoltà di trasferire indivisamente a tutti i proprietari di immobili (fabbricati e terreni) ricadenti nella ex proprietà Longo, la proprietà di parte o di tutte le strade e piazze col vincolo delle destinazioni”.

Come per la vendita delle ville, nei contratti viene inserita una clausola che è un falso ideologico (contenuto non veritiero), definendo la Falconara SpA “proprietaria” delle strade quando in realtà  ne ha solo il “possesso” in virtù del contrato enfiteutico (è un diritto reale di godimento su un fondo di proprietà altrui) stipulato nel dicembre 1972 dal Notaio Bianca Barbera.

Quindi si promette la vendita di un bene inalienabile (non vendibile) perché vincolato alla cessione al Comune di Carini, come dal famoso punto 6 dell’atto d’obbligo unilaterale stipulato dai fratelli Longo in favore del Comune, che però al Comune non trovano più e lo chiedono per ben 3 volte al Prof. Virga che lo aveva redatto.

L’8 novembre 1979 l’Ente Provinciale per il Turismo esprime parere favorevole ad accogliere l’istanza della Marinalonga SpA ad estinguere anticipatamente il mutuo agevolato in cambio della cancellazione del vincolo di destinazione d’uso a struttura alberghiera.

Il villaggio: “non risulta indispensabile al movimento turistico locale”.

E con una nota del 24 novembre 1979 lo mette nero su bianco: “… il complesso denominato “Marinalonga” non risulta indispensabile al movimento turistico locale, che le presenze registrate nel periodo agosto/settembre 1979 ammontano complessivamente a n. 78 e che l’attività del complesso si riduce soltanto ai mesi di agosto/settembre”.

Ma come. Solo 9 anni prima, per concedere il mutuo a tasso agevolato dichiaravano: “Tale realizzazione, pertanto, anche per la funzione che il nuovo impianto potrà assolvere in rapporto alla dotazione ricettiva esistente in Carini… deve considerarsi decisamente utile ed opportuno”.

L’attività ricettiva è iniziata nel 1975, ma i dati riportati per chiudere la vicenda sono solo quelli di agosto/settembre 1979, successivi ai preliminari di vendita come “appartamentini” di civile abitazione.

Visti gli atti, l’Assessore al Turismo, Comunicazioni e Trasporti della Regione Siciliana, Calogero Lo Giudice, il 5 giugno 1980 autorizza la cancellazione del vincolo.

A questo punto la Marinalonga SpA il 25 novembre 1980 procede con la variazione presso il Catasto della struttura alberghiera. La ormai famosa Particella 24 del Foglio 2 viene frazionata in 61 Sub Particelle che vengono vendute come singoli mini appartamenti.

Tutto regolare? Tutto a posto?

Leggendo i documenti a cui abbiamo avuto accesso sembrerebbe proprio di no.

L’albergo diventa un condominio con 59 mini appartamenti

La norma nazionale che istituisce il “vincolo alberghiero”, ovvero l’impossibilità di trasformare un albergo in civile abitazione, era il Regio Decreto Legge 274 del 1936 in seguito convertito nella Legge 1692/1936.

Una norma nata per salvaguardare il movimento turistico nazionale visto che già all’epoca cominciavano le prime speculazioni edilizie, che riguardavano immobili di pregio o costruiti in luoghi a forte attrazione turistica, oggetto di cambi di destinazione d’uso per trasformarli in ville o appartamenti esclusivi.

La norma del 1936 era limitata alle strutture alberghiere costruite sino a quella data. Ma dal 1938, viene modificata e prorogata in continuazione sino al 31 ottobre 1979, quando finalmente il Governo di turno si decide a stabilizzare la normativa.

Uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato, il n. 518-2007/C, chiarisce meglio:

• La Cassazione Penale, ha affermato che configura il reato di lottizzazione abusiva “la modifica di una destinazione d’uso di una residenza turistico-alberghiera realizzata attraverso la vendita di singole unità a privati allorché non sussista un’organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto di albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la originaria destinazione d’uso alberghiera per assumere quella residenziale, in contrasto con lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione”.

Continua il documento dell’Ordine dei Notai: “Le soluzioni consentite sono quelle caratterizzate da clausole intese ad evidenziare, a vantaggio dell’acquirente, che il bene alienato è assoggettato a destinazione alberghiera, la quale pertanto deve continuare, a meno che le parti non ottengano dal Comune una modifica degli strumenti urbanistici e conseguentemente un provvedimento abilitativo che consenta l’utilizzazione residenziale del bene.”

In un altro documento dell’Ordine, questo del 2018, troviamo un altro spunto di riflessione: “Nonostante le ricordate prese di posizione, la Cassazione penale aveva infatti negato in precedenza in un’occasione che la lottizzazione abusiva potesse concernere un bene già costruito anziché un terreno, ricordando essenzialmente la tipicità delle fattispecie penalmente rilevanti e che conseguentemente la lottizzazione abusiva può aversi “o con opere incidenti sul terreno, o attraverso atti negoziali”.

Cronologia di una speculazione.

Tutto ciò per far comprendere quanto accaduto in questa “appendice edificatoria” di Marinalonga definita da allora ad oggi “Marinalonga Bungalows”:

• I fratelli Longo presentano nel 1970 un progetto per la costruzione di “villaggio turistico alberghiero” in una porzione di area per la quale avevano ottenuto una licenza edilizia per costruire 62 villini di civile abitazione e dove alla fine ne realizzeranno 45, comprese le opere primarie di urbanizzazione (strade, fogne, illuminazione) che si obbligano a cedere al Comune non appena quest’ultimo ne farà richiesta.
• Al posto dei 17 villini che non vengono realizzati, costruiscono tra il 1971 ed il 1974, una struttura alberghiera composta da 59 miniappartamenti, un ristorante, piscina e servizi vari.
• Pre la loro costruzione chiedono ed ottengono un mutuo a tasso agevolato per 264.000.000 di lire.
• Tra le carte del Comune che abbiamo consultato, non risulta alcuna variante nella licenza edilizia che consenta di modificare il progetto da “villini” a “villaggio turistico”, quindi da 17 villini a 59 miniappartamenti.
• Mentre è in corso la costruzione dei villini e vanno avanti i lavori per la costruzione del “villaggio turistico”, nel 1973 i fratelli Longo costituiscono 2 società: “Marinalonga SpA” alla quale vendono tutte le aree edificabili, e “Falconara SpA” alla quale cedono in enfiteusi le aree destinate a viabilità, servizi e verde. Notaio Bianca Barbera, la stessa che si occupa dei rogiti di vendita di molti dei villini fin qui edificati.
• Nel 1974, marzo, il “villaggio turistico” è completato ed a maggio il sindaco Finazzo rilascia il certificato di agibilità ed abitabilità.
• Nel 1975 il “villaggio” è operativo e ottiene la liquidazione del mutuo grazie ad una attestazione del sindaco Giuseppe Cusumano che dichiara che Carini è dotata di Piano Regolatore in itinere e che l’area ha destinazione “turistico alberghiera”.
• Nel luglio 1979 cominciano le “prevendite” dei 59 appartamentini del “villaggio turistico” come civili abitazioni vista l’esiguità dei turisti ospiti della struttura. A curare gli atti di pre vendita è l notaio Marcello Orlando di Cinisi.
• A novembre 1979 cessa l’attività ricettiva del villaggio “turistico” con l’estinzione anticipata del mutuo agevolato e l’autorizzazione dell’Assessorato Regionale nel giugno 1980 alla rimozione del vincolo di destinazione d’uso.
• A novembre del 1980 viene fatta la variazione catastale ed il frazionamento della Particella 24 in 61 sub-particelle: 59 bungalows ed il resto spazi comuni.
• Da questo momento avviene la vendita dei 59 bungalows come civili abitazioni. La quasi totalità dei rogiti di vendita è stipulata dal Notaio Marcello Orlando.
• Sino ad oggi, l’agibilità e abitabilità dei miniappartamenti (come si può evincere da recenti atti e documenti) risulta essere quella rilasciata nel marzo 1974 al villaggio turistico alberghiero.
• Dalle visure catastali sia il notaio Bianca Barbera sia il notaio Marcello Orlando hanno nelle loro disponibilità la proprietà di 2 bungalows.

Visto che tra le centinaia di documenti consultati non abbiamo mai trovato né la richiesta, né l’atto amministrativo del Comune di Carini che attesti il cambio di destinazione d’uso della struttura, abbiamo richiesto copia del certificato di “destinazione d’uso” dei bungalows. E’ già trascorso circa 1 mese e non abbiamo risposta.

Pare non si trovi la variazione agli atti del Comune, che verosimilmente deve essere stata richiesta dalla “Marinalonga SpA” dopo il giugno 1980 e prima del novembre 1980, quando viene attenuto il frazionamento catastale della Particella 24 in 61 sub.

E se Marinalonga Bungalows fosse una “lottizzazione abusiva?”

E’ questo un fatto curioso, perché il cambio di destinazione d’uso deve essere rilasciato dal Comune, coerentemente con la destinazione urbanistica dell’area e con la presenza di eventuali vincoli, pena il rischi di incappare nel reato di “lottizzazione abusiva” come più volte esplicitato dalla Corte di Cassazione Penale in varie sezioni.

Nel 1980 in Comune di Carini non era ancora dotato di Piano Regolatore Generale, approvato solo nel giugno 1983 dalla Regione.

La conformità urbanistica in virtù di quale documento poteva essere certificata? Quella del “PRG in itinere”, quindi inesistente ed inefficace, del Sindaco Giuseppe Cusumano?

Quando la “Marinalonga SpA” presenta istanza alla Regione per la cancellazione del vincolo di destinazione d’uso alberghiera, è ancora vigente la norma che lo impedisce, tant’è che nei preliminari di vendita viene specificato che è stata richiesta la variazione.

Agli atti, ad oggi, non risulta che questa variazione sia mai stata rilasciata dal Comune.

Intanto nel 1976 era stata promulgata la Legge Regionale n. 78 che impediva la edificazione sulla costa sino ad una distanza di 150 metri dalla battigia, ad eccezione per attività legate alla pesca ed al turismo. Qualcuno potrebbe dire che lì si poteva derogare, ma allora si aprono altri fronti. La legge non si può interpretare a piacere proprio.

La variazione della destinazione d’uso avrebbe dovuto tenere conto anche di questo vincolo al momento della richiesta per civile abitazione.

Altre stranezze riguardano sempre la normativa urbanistica: ma i parametri per i servizi igienici, per le cucine, per gli scarichi fognari ed i servizi, sono uguali tra una civile abitazione ed una struttura alberghiera?

Com’è possibile che i bungalows abbiano, da civili abitazioni quali sono diventati, acqua e scarichi fognari in comune?

Sembra tutto un grande imbroglio e sarebbe interessante che qualcuno finalmente chiarisse la vicenda.

Ma chi sono i VIP di Marinalonga?

Ma non finisce qui, la storia di Marinalonga. Nella prossima puntata vi racconteremo quando tutto viene recintato con recinzioni con filo spinato, addirittura pare con “cavalli di frisia” per un certo tempo, con cancelli invalicabili e guardiani armati.

A protezione di chi? Chi sono stati gli ospiti illustri delle 2 Marianlonga negli anni?

Perché rendere questo tratto di costa, oggetto di estreme speculazioni edilizie, inaccessibile ai cittadini comuni?

Per paura che sporchino o c’è dell’altro?